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原报告|中海商业地产100个小目标
发布日期:  2019-11-08 12:28:37 

在商业房地产领域,中海无疑是中国为数不多的龙头企业之一。在大型住宅企业加快商业地产布局之际,一向被誉为“稳定”的中海有自己的100个“小目标”。

在2019年年中的报纸上,中国航运(China Shipping)表示,未来将拨出7-8%的资源发展商业地产,预计在五年内实现商业地产总营业收入超过100亿元的分阶段目标,从而不断提高抵御周期性波动的能力。

这并不是中国航运第一次显示出发展商业地产的决心。早在2017年的业绩会议上,中海就明确表示“2020年商业地产总收入将超过50亿港元,2023年实现年收入100亿港元”。

在商业地产方面,中海一直都有不错的业绩。然而,随着竞争的日益激烈,中国航运能否在保持现有优势的同时实现100个“小目标”?

中国海运业务领域

中国海运自1979年成立以来,已经四十多岁了。经过多年的发展,中海已经建立了自己的商业版图,是中国领先的商业房地产企业之一。也许我们可以从2019年中期的最新一期杂志中窥见其商业地产的发展。

根据中国航运2019年的数据,中国航运2019年上半年的收入为933.8亿港元,同比增长5.4%。其中,房地产开发收入908.2亿港元,同比增长5.2%。投资物业租金收入为21.2亿港元,同比增长20.5%,其中酒店及其他商业物业租金收入为2.3亿港元。其他业务收入达4.4亿港元,同比下降18.5%。

资料来源:中海2019年半年度报告,意见指标整理

截至2019年上半年,中海控股已拥有72处运营物业,总建筑面积425万平方米。其中,已有42栋办公楼投入使用。全国投资运营的综合购物中心有13个,包括玉环、玉环汇、玉环广场、玉环天地和厉馥华。此外,中海还拥有12家星级酒店,分别位于北京、深圳、珠海、海南、澳门等地。

资料来源:中海2019年半年度报告,意见指标整理

在这种情况下,中海的商业布局已经包括写字楼、购物中心和星级酒店,并在北京、上海、深圳等一线城市和珠海、佛山、济南等二线城市建立了综合布局,写字楼数量最多,购物中心和酒店数量相同。

在外界看来,中海购物中心的发展远不如它的办公楼。与中海写字楼在行业中的领先地位相比,中海玉环事业部的业务扩张速度不如万达广场,人气也不如万象交易所。

然而,中国航运非常重视它的购物中心。在中期业绩会议上,中国海运表示,计划在未来三年内安排10多个新项目稳步进入市场,规模为100万平方米。届时,中国航运将拥有20多个购物中心,预计将带来管理规模和利润的双重增长。

总的来说,中海不仅要保持写字楼的收入优势,而且要在未来积极发展购物中心,努力以双核发展模式实现均衡全面的商业发展,拓展商业版图,实现五年内盈利100亿元以上的商业目标。

办公室“王牌”

作为中国最大的单体物业办公开发和运营商,中海在全国主要一、二线城市拥有42栋甲级办公楼,总建筑面积409万平方米,形成“中海国际中心”、“中海广场”和“中海大厦”三大品牌。

2019年上半年,作为中海商业地产王牌的写字楼表现最为突出,投资业务收入贡献最大。至于营收增长的原因,中海将其归因于资本市场写字楼的回报和稳定性,以及其稳定的品牌和专业运营。

此外,中国航运还实施了收购与收购和轻资产管理产出的双向发展战略。2019年3月,中海成功收购苏州中海财富中心项目,该项目月租金为苏州工业园区最高。此外,北京中海财富中心进行了装修,装修后租金大幅提高。

除了维持租金带来的利润增长,中海还希望实现100亿英镑的规模增长目标。根据中国航运近年来的年报数据,2016年至2018年,中国航运在建办公空间以及待建和在建面积一直在稳步增长,2018年达到近1000万平方米,这意味着中国航运未来几年的办公空间将达到近1000万平方米。

资料来源:中国航运2016-2018年度报告,查看指数排序

与此同时,中国海运还利用其在办公楼方面的优势,开展创新业务。中海办事处zip是中海商业办事处拥有的独立经营的联合办事处品牌。这也是中国海运在联合办事处移交的一项工作。它主要以分布全国的中海甲级办公楼为基础,以灵活的办公空间为载体。

根据中国航运的公开数据,截至2019年上半年,中国航运总公司已规划了6个城市,共12个项目,总占地35000平方米。营业收入同比增长55%,合同工总数同比增长10倍,新增10家500强企业和20家优质外资企业。目前,他们取得了良好的增长。

在商业地产领域,写字楼一直是中海的王牌,写字楼的稳定收入也使得中海的商业收入逐年稳步增长。目前,中国航运对其办公室业务有两个高度的期望:一是通过未来的持续扩张来增加收入;二是帮助创新企业实现快速发展。

办公楼不仅是实现效益、增强自身现金流的商业战略选择,也是创新业务的载体。

“明天”的目标

早在2018年年会上,严建国就明确提出了中国航运业务的三个层面,即中国航运“今天”、“明天”和“后天”的发展布局。他认为,今天的主要业务是住宅开发,因为它的营业额快,利润高。明天的业务是商业资产管理,因为它是未来可持续发展的新动力,也是下半年房地产持续增长的动力。后天的业务是创新的,专注于教育、养老、物流、文化等行业。

就“明天”发展布局而言,中海雄心勃勃,甚至设定了“到2020年商业地产总收入将超过50亿港元,到2023年年收入将达到100亿港元”的目标。为了实现这一目标,中国海运做了哪些准备?

从目前商业地产开发的布局来看,很明显,中海将把大部分希望寄托在规模增长的收益上,并在未来大力发展写字楼和购物中心。其中,办公室业务被赋予了伟大的使命。未来几年,它不仅将在规模扩张的前提下保证利润的持续增长;它还将作为创新业务的载体,帮助创新业务实现新的突破。

回顾近年来中国航运的发展,商业地产业务保持稳定增长。2018年,收入将达到40.6亿港元,增长38.10%。2019年上半年收入达到23.5亿港元,保持15.76%的增长率。以最新半年数据为例,2019年上半年23.5亿港元的收入实际上已达到“到2020年实现50亿港元业务收入”目标的一半。根据这一数据和增长率预测,如果今年继续保持稳定增长,预计2020年将超过目标。

资料来源:2016-2018年中国航运年报、2019年半年度报告和查看索引排序

至于中海能否在2023年实现100亿港元的年收入,还有太多的不确定因素,如未来几年的经营战略、发展布局和市场环境,目前还无法确定。

离2023年还有三年多的时间。在此期间,我们将拭目以待中国海运将采取哪些其他策略来帮助商业地产实现其100亿英镑的“小目标”。

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